根據(jù)《“不公平格式條款”消費(fèi)者認(rèn)知及線(xiàn)索征集調(diào)查報(bào)告》，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)邀請(qǐng)中消協(xié)律師團(tuán)律師對(duì)消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的商品房買(mǎi)賣(mài)、租賃、裝修、物業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域不公平格式條款進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。具體如下：

一、出售方不能履行義務(wù)時(shí)，完全免除己方定金責(zé)任。

例如，在未簽署正式預(yù)售協(xié)議前，若因出售方原因致使不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

（一）法律分析

依照法律規(guī)定，收受定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，除應(yīng)當(dāng)向支付方返還收到的定金外，還應(yīng)向支付方賠償定金數(shù)額相等的錢(qián)款，即雙倍返還定金。該格式條款的規(guī)定完全規(guī)避了經(jīng)營(yíng)者不履約所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)購(gòu)房者非常不公平，違反了法律規(guī)定。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第五百八十六條　當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。

定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

第五百八十七條　債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同與廣告宣傳內(nèi)容不符時(shí)，將“宣傳視為要約邀請(qǐng)”規(guī)避責(zé)任。

例如，買(mǎi)受人在簽訂本合同時(shí)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看、查閱相關(guān)文件手續(xù)等方式已做全面細(xì)致了解，出賣(mài)人不存在虛假、誤導(dǎo)性承諾、陳述，買(mǎi)受人自愿購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)。買(mǎi)受人在現(xiàn)場(chǎng)看到的樣板房、宣傳資料、樓盤(pán)廣告等僅作為要約邀請(qǐng)，不作為出賣(mài)人向買(mǎi)受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

（一）法律分析

消費(fèi)者在售樓處選購(gòu)商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商精心制作的銷(xiāo)售手冊(cè)、樓盤(pán)模型、樣板房等銷(xiāo)售廣告和宣傳資料會(huì)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策產(chǎn)生重大影響，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房及其附屬設(shè)施作出說(shuō)明和允諾，吸引消費(fèi)者簽約購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構(gòu)成合同內(nèi)容。當(dāng)售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫(xiě)入合同，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行，則構(gòu)成違約。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第四百七十二條　要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）內(nèi)容具體確定；

（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

第四百七十三條　要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、債券募集辦法、基金招募說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告和宣傳、寄送的價(jià)目表等為要約邀請(qǐng)。

商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、出賣(mài)人享有最終解釋權(quán)，排除對(duì)方權(quán)利，免除己方責(zé)任。

例如，出賣(mài)人在售房過(guò)程中向買(mǎi)受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說(shuō)明的外，均僅供買(mǎi)受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣(mài)人享有最終解釋權(quán)。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

（一）法律分析

格式條款應(yīng)當(dāng)公平確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，且在對(duì)格式條款有不同的理解時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責(zé)任，排除或限制對(duì)方權(quán)利的，該條款無(wú)效。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第四百九十六條　格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

第四百九十七條　有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

第四百九十八條　對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》

第十一條經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者下列權(quán)利：

（四）解釋格式條款的權(quán)利；

四、擴(kuò)大不可抗力適用范圍，為延期交房免責(zé)。

例如，因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗春贤?guī)定期限將商品房交付買(mǎi)受人使用的，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

（一）法律分析

該條款屬于對(duì)不可抗力的濫用。不可抗力是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況。設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應(yīng)當(dāng)充分考慮的因素，如果經(jīng)營(yíng)者因設(shè)計(jì)原因未能按期交房，應(yīng)屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第一百八十條第二款

不可抗力是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。

五、房屋租賃期滿(mǎn)后，限制消費(fèi)者與房屋所有人直接交易。

例如，自租賃期滿(mǎn)合同終止后三個(gè)月內(nèi)，甲方（承租人）不得與該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人自行成交，否則應(yīng)向乙方（中介機(jī)構(gòu)）交付月租金的200%作為賠償。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

（一）法律分析

消費(fèi)者通過(guò)中介機(jī)構(gòu)與房屋所有人訂立租賃合同，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)提供的訂立合同的機(jī)會(huì)或提供的訂立合同的媒介服務(wù)，已依約支付報(bào)酬，中介機(jī)構(gòu)的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。租賃期限屆滿(mǎn)合同終止后，消費(fèi)者有權(quán)自行與房屋所有人直接協(xié)商再次訂立租賃合同，不屬于《民法典》第965條規(guī)定的利用中介機(jī)構(gòu)提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介機(jī)構(gòu)直接訂立合同的情形，中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)予以限制，更無(wú)權(quán)要求消費(fèi)者支付報(bào)酬、違約金或賠償損失。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第四百九十七條　有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

第九百六十五條　委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》

第二十六條第二款、第三款

經(jīng)營(yíng)者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易。

格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無(wú)效。

六、裝修施工存在問(wèn)題，將材料費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

例如，裝修施工期間屬于甲方（消費(fèi)者）購(gòu)買(mǎi)材料由乙方（裝修公司）施工的項(xiàng)目，如有因乙方施工造成質(zhì)量問(wèn)題，乙方負(fù)責(zé)保修期間的人工費(fèi)用，材料由甲方負(fù)責(zé)。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

（一）法律分析

在裝修過(guò)程中，因施工造成質(zhì)量問(wèn)題后，往往需要進(jìn)行拆除部分或全部原裝修材料進(jìn)行重新施工。拆除過(guò)程中，原裝修材料會(huì)遭到部分或者全部損壞。消費(fèi)者自購(gòu)材料屬于其自身財(cái)產(chǎn)，因經(jīng)營(yíng)者施工質(zhì)量不合格對(duì)消費(fèi)者造成的損失應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者一并承擔(dān)。該條款減輕了經(jīng)營(yíng)者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，屬于不公平格式條款。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第一千一百八十四條侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他合理方式計(jì)算。

第一千一百六十五條行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》

第二十六條第二款、第三款

經(jīng)營(yíng)者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易。

格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無(wú)效。

七、違約金的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，經(jīng)營(yíng)者的違約成本較小。

例如，施工方違反合同約定出現(xiàn)工程逾期的，按照人民幣20元每日向消費(fèi)者支付違約金。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

（一）法律分析

違約金的設(shè)定應(yīng)以彌補(bǔ)實(shí)際損失為原則，此處約定的違約金金額較低，明顯無(wú)法彌補(bǔ)因無(wú)法及時(shí)入住導(dǎo)致的實(shí)際損失（如延長(zhǎng)租賃期限、增加租賃成本等），涉嫌排除消費(fèi)者主張違約責(zé)任的權(quán)利，減輕經(jīng)營(yíng)者賠償責(zé)任。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第五百八十四條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

八、將預(yù)付款視為定金或違約金，解除合同時(shí)不退款，加重消費(fèi)者責(zé)任。

例如，甲方（消費(fèi)者）除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預(yù)付款，乙方（經(jīng)營(yíng)者）不予退還；若由此對(duì)乙方造成損失的，甲方將承擔(dān)乙方所有損失。

又如，甲方（消費(fèi)者）如違約，甲方所交貨款將作為違約金賠償給乙方。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

（一）法律分析

預(yù)付款不是法律概念上的定金，合同條款中關(guān)于若消費(fèi)者解除合同，已支付預(yù)付款不退的規(guī)定并不能適用“定金罰則”。經(jīng)營(yíng)者單方規(guī)定消費(fèi)者解除合同時(shí)，不退已支付預(yù)付款或?qū)⑺回浛钭鳛檫`約金賠償給經(jīng)營(yíng)者，屬于加重消費(fèi)者責(zé)任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，違約金不應(yīng)超過(guò)合理數(shù)額。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第五百八十六條　當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。

定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

第五百八十四條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

九、物業(yè)公司收取管理費(fèi)卻不承擔(dān)未盡到管理義務(wù)的民事責(zé)任。

例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)本協(xié)議項(xiàng)下的車(chē)輛管理僅指對(duì)車(chē)輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔(dān)對(duì)車(chē)輛的保管義務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車(chē)輛毀損、滅失，財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失，或人身傷亡事件的，由責(zé)任方承擔(dān)刑事或民事責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

（一）法律分析

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的車(chē)位費(fèi)，應(yīng)盡法定或約定的合理管理義務(wù)。該條款約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車(chē)輛毀損滅失、財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡事件不承擔(dān)任何合理責(zé)任，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)免除自身責(zé)任和法定義務(wù)。

（二）法律依據(jù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

十、在物業(yè)管理費(fèi)外要求業(yè)主分?jǐn)偣觅M(fèi)用，加大業(yè)主的責(zé)任。

例如，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)不包括景觀(guān)水系等公用能耗費(fèi)用，景觀(guān)水系運(yùn)行的水、電費(fèi)按實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：

（一）法律分析

物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)包括景觀(guān)等小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和場(chǎng)地，因此，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉等水、電費(fèi)用，均應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中列支，不應(yīng)向業(yè)主額外分?jǐn)偂?/p>

（二）法律依據(jù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二條　物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。