豐華股份：轉(zhuǎn)讓北京聯(lián)海50%股權(quán)或?yàn)槟陥?bào)不難看

    □ 本報(bào)記者 鄭大紅

   作為一級(jí)土地開發(fā)，似乎一直是各個(gè)房地產(chǎn)商熱衷搶奪的香餑餑，而如今北京通州商務(wù)園的以及土地開發(fā)卻成了豐華股份（600615.SH）的一份“燙手的山芋”。

   11月29日，豐華股份股東大會(huì)通過了公司擬向上海沿海綠色家園置業(yè)有限公司以8850萬元的價(jià)格（含債權(quán)）轉(zhuǎn)讓持有的北京聯(lián)海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50％的股權(quán)。

   然而，北京聯(lián)海房地產(chǎn)的唯一項(xiàng)目也就是投資于北京通州商務(wù)園18.75%的股權(quán)。究竟是什么原因讓豐華股份作出如此的決定，讓出這塊香餑餑呢？

   12月2日，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地調(diào)研了北京通州商務(wù)園，發(fā)現(xiàn)豐華股份此次轉(zhuǎn)讓實(shí)是無可奈何，與大開發(fā)商相比，公司實(shí)力仍顯太弱。

    實(shí)力差異明顯

    放棄二級(jí)開發(fā)優(yōu)先購買權(quán)

   據(jù)資料顯示，北京通州商務(wù)園位于通州新城西北部的溫榆河畔，總規(guī)劃面積約7.3平方公里，商務(wù)園項(xiàng)目將分三期進(jìn)行開發(fā)。依據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于通州商務(wù)園控制性詳細(xì)規(guī)劃的審查意見》一期總占地296公頃，綜合容積率0.8，規(guī)劃建筑面積約220萬平方米，以商務(wù)辦公為主，輔以配套商業(yè)和住宅。一期開發(fā)分10個(gè)地塊滾動(dòng)式進(jìn)行，預(yù)計(jì)總投資37億元，預(yù)計(jì)2010年一期土地開發(fā)全部完成，2012年一期全部建成。二期約占地2.5平方公里，計(jì)劃用時(shí)3-5年完成。余下土地用作三期開發(fā)備用。

   追溯到2008年9月，當(dāng)年豐華股份希望通過收購北京聯(lián)海參與到北京通州商務(wù)園的土地一級(jí)開發(fā)并獲取土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，做好公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備。

    而如今，通州商務(wù)園的項(xiàng)目進(jìn)展如何？

   “豐華股份當(dāng)初參與到通州商務(wù)園項(xiàng)目，一方面是想取得一級(jí)土地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，另一方面就是使得公司在進(jìn)行二級(jí)時(shí)有優(yōu)先購買權(quán)。不過通州商務(wù)園其他股東也都具有這個(gè)優(yōu)先購買權(quán)，而其中就有金融街這樣的實(shí)力房企。由于豐華股份自身實(shí)力比較弱，很難與金融街競爭二級(jí)開發(fā)權(quán)，所以公司最終打算出讓這部分股權(quán)。”湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)人員士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者。

   相關(guān)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“目前，一期項(xiàng)目的拆遷都已經(jīng)完成，還剩下一下道路和地下管道的建設(shè)?！倍诂F(xiàn)場，記者也看到，整個(gè)商業(yè)園除了開發(fā)公司的房子外，再也看不到別的建筑，不少工人正在進(jìn)行的道路的施工。

   “現(xiàn)在整個(gè)一期項(xiàng)目只有一塊土地完成了一級(jí)開發(fā)。去年金融街旗下的一家公司購買了這塊地?！痹撠?fù)責(zé)人說。據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，“該地塊大約400多畝，每畝大約200多萬元?！?/p>

   這就意味著，以最低限算，此地塊的出讓金不低于8億元。而截至今年前三季度，豐華股份總資產(chǎn)也只有8.4億元，與金融街等大公司相比根本不是一個(gè)量級(jí)，由此也意味著通州商務(wù)園的地塊自己根本沒有機(jī)會(huì)購得。

    股權(quán)轉(zhuǎn)讓助力今年財(cái)報(bào)

   如果說，由于土地一級(jí)開發(fā)受政策影響較房地產(chǎn)開發(fā)更加嚴(yán)重，加上北京通州商務(wù)園的土地開發(fā)進(jìn)展緩慢，該項(xiàng)目的開發(fā)與計(jì)劃相距甚遠(yuǎn)，這與公司收購該項(xiàng)目的初衷相違背。

    那么，豐華股份所持有的50%的北京聯(lián)海房地產(chǎn)的股份，又將是價(jià)值幾何呢？

   根據(jù)資料，通州商務(wù)園一期總占地296公頃，相當(dāng)于4440畝，如果按照每畝200萬元計(jì)算，整個(gè)通州商務(wù)園一期的土地出讓金大約88.8億元。

   而北京聯(lián)海房地產(chǎn)僅有18.75%的通州商務(wù)園股權(quán)，這樣就意味著豐華股份直接持有通州商務(wù)園9.375%的股權(quán)，也就是說，豐華股份持有通州商務(wù)園一期項(xiàng)目的一級(jí)土地開發(fā)價(jià)值約有8.32億元?！安贿^，由于是幫助政府作為一級(jí)開發(fā)，在土地出讓完成之后，開發(fā)的公司只有5%出讓金返點(diǎn)，其余歸政府部門所有。”眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)人士告訴記者。

   據(jù)此推算，8.32億元，5%的出讓金返點(diǎn)為4160萬元。這與眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估評(píng)報(bào)告中4280.72萬元的評(píng)估值相差也不大。

   值得注意的是，豐華股份在今年前三季度虧損944萬元。通過此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，公司不再從事土地一級(jí)開發(fā)，更重要的是收回投資?；蛟S這能讓2010年財(cái)報(bào)不至于太難看。