萬(wàn)科為何不競(jìng)標(biāo)CBD地塊？

    李一戈

   很抱歉，如果你是被這個(gè)標(biāo)題吸引來(lái)看這篇文章，難免會(huì)有上當(dāng)?shù)母杏X(jué)，因?yàn)槲也贿^(guò)是借題發(fā)揮，另有所指。

   一位非房地產(chǎn)界的朋友這樣問(wèn)我：萬(wàn)科為什么不去競(jìng)標(biāo)北京CBD那個(gè)地塊？我回答他這個(gè)問(wèn)題的，是一個(gè)反問(wèn)：萬(wàn)科為什么要競(jìng)標(biāo)北京CBD地塊？

   萬(wàn)科當(dāng)然不會(huì)去競(jìng)標(biāo)。這是商業(yè)地塊，而萬(wàn)科以住宅開(kāi)發(fā)為主；這里將產(chǎn)生北京總價(jià)地王，而萬(wàn)科不爭(zhēng)地王。要是萬(wàn)科也去競(jìng)標(biāo)，那才奇怪呢。

   北京CBD的6宗地塊最高總報(bào)價(jià)合計(jì)238億元，萬(wàn)科即使全部參與競(jìng)標(biāo)，也拿得出來(lái)，因?yàn)榻衲?2月1日萬(wàn)科銷(xiāo)售額已超過(guò)1000億元。其實(shí)，大多數(shù)人關(guān)心這1000億遠(yuǎn)勝于關(guān)心萬(wàn)科是否去競(jìng)標(biāo)CBD中服地塊。

   許多人想不通，在號(hào)稱(chēng)“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控之年，為什么萬(wàn)科反而創(chuàng)造出了最好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)？

   平均來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2-3年。2010年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，應(yīng)該是2008年以前項(xiàng)目布局的結(jié)果。也就是說(shuō)，萬(wàn)科今年的業(yè)績(jī)，不是突如其來(lái)的，早在2007年開(kāi)始加快對(duì)二三線(xiàn)城市的進(jìn)入時(shí)（他們稱(chēng)為戰(zhàn)略縱深布局），已經(jīng)決定了。

   雖然是調(diào)控之年，但二三線(xiàn)城市的住房需求依然龐大，而萬(wàn)科在這些城市的“主流住宅”都是以普通住宅為主。很明顯，萬(wàn)科在這些城市的市場(chǎng)占有率提高，必然意味著其他地產(chǎn)商市場(chǎng)份額的下降。

   從某種意義上說(shuō)，萬(wàn)科是房地產(chǎn)調(diào)控的受益者。從此進(jìn)入了一個(gè)全新的平臺(tái)。2010年哪怕只是增長(zhǎng)20%，萬(wàn)科僅新增的銷(xiāo)售額就相當(dāng)于其他排名靠前的地產(chǎn)商的全年銷(xiāo)售額。這是企業(yè)戰(zhàn)略和市場(chǎng)策略的勝利，更是市場(chǎng)化價(jià)值取向的勝利。

   郁亮說(shuō)，從500億元到1000億元，萬(wàn)科沒(méi)有從資本市場(chǎng)融資一分錢(qián)，完全是靠?jī)?nèi)涵式發(fā)展模式取得的。這正是令人稱(chēng)道的重要一點(diǎn)。上市公司正常的再融資也無(wú)可厚非，但如果萬(wàn)科是從股市里融資200億，買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)，再實(shí)現(xiàn)1000億式的大幅增長(zhǎng)，就無(wú)足稱(chēng)道了。

   事實(shí)上，2005-2007年很多房地產(chǎn)上市公司，走的正是“融資—買(mǎi)地—開(kāi)發(fā)”這種外延式粗放擴(kuò)張道路，并引發(fā)了房?jī)r(jià)和地價(jià)的瘋狂暴漲。今天的眾多央企，即使沒(méi)有從股市里圈錢(qián)，但它們資金來(lái)源廣泛且成本低廉，因此也能在調(diào)控時(shí)期搶做地王。廉價(jià)資本（資金）是推漲房地產(chǎn)泡沫的主要?jiǎng)恿χ弧Ｈf(wàn)科不做地王，但通過(guò)合作，也獲得了大量項(xiàng)目資源。

   我問(wèn)郁亮：以萬(wàn)科的影響力，你們?yōu)槭裁床蝗ジ€(xiàn)城市私下商談，要求最優(yōu)惠的政策，譬如土地款逾期或返還？有些知名地產(chǎn)商就是這么干的。郁亮回答說(shuō)，如果地方政府愿意提供這些優(yōu)惠，我不會(huì)反對(duì)，但我們不會(huì)以企業(yè)的影響力作為施壓的籌碼。

   如你所知，2011年全國(guó)將建設(shè)1000萬(wàn)套保障房。很多地產(chǎn)商對(duì)此是惶恐的，一如當(dāng)年對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房沖擊商品房市場(chǎng)的擔(dān)心。但郁亮說(shuō)：保障房是整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的保證，如果保障房不能保持較快增長(zhǎng)，反倒是行業(yè)的災(zāi)難。可能會(huì)有人認(rèn)為這是萬(wàn)科在討好政府部門(mén)，違心表態(tài)。但在私下里，他仍然堅(jiān)持這個(gè)態(tài)度。

   我不厭其煩地將萬(wàn)科的一些觀點(diǎn)和做法列舉出來(lái)，是因?yàn)槲蚁Ｍ芙o其他同行提供一些參考。有些地產(chǎn)商會(huì)不屑一顧，因?yàn)樗麄兊匿N(xiāo)售額不及萬(wàn)科的一半，利潤(rùn)卻要超過(guò)萬(wàn)科。有些地產(chǎn)商根本不想學(xué)，因?yàn)樗麄兙褪窍氤脴鞘羞^(guò)熱大撈一把就走人。萬(wàn)科宣布要向匯豐銀行學(xué)習(xí)，向制造業(yè)學(xué)習(xí)，至少表明這是一個(gè)志在長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)。

   易小迪說(shuō)：價(jià)值觀決定人的高度。我想這話(huà)對(duì)企業(yè)也同樣適用。以萬(wàn)科為例，我必須表明自己的態(tài)度，希望踐行市場(chǎng)化規(guī)則、守護(hù)商業(yè)倫理的企業(yè)，終能大獲成功，而那些踐踏商業(yè)精神、僥幸掘金的暴發(fā)戶(hù)們，更快地被市場(chǎng)淘汰。