左手信托右手自籌 中糧地產(chǎn)“不差錢”

    □ 本報(bào)記者 徐天曉

   一邊是主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)央企“紅名單”，一邊是對信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的《通知》，今年以來，監(jiān)管層一系列的組合拳已經(jīng)將樓市調(diào)控滲入到房地產(chǎn)公司的方方面面。但是，在大多數(shù)開發(fā)商（無論“央字頭”大型地產(chǎn)商還是中小地產(chǎn)商）都在為前途命運(yùn)倍感擔(dān)憂的時(shí)候，中糧地產(chǎn)卻“逆市飄紅”——左手持信托融資，右手舉自籌資金，在等待增發(fā)方案批復(fù)的同時(shí)，大步流星地壯大規(guī)模。

   日前，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，與昆侖信托有限責(zé)任公司簽署《股票收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》與《股票質(zhì)押合同》, 約定公司以持有的5000萬股招商證券無限售條件流通股份對應(yīng)的收益權(quán)以及派生收益為擔(dān)保, 昆侖信托以受讓上述5000萬股無限售條件股票所對應(yīng)的收益權(quán)及派生權(quán)益為方式, 為公司融資不超過6億元人民幣,期限一年(寬限期三個(gè)月), 費(fèi)率不超過9%。

   在中糧地產(chǎn)委托發(fā)行信托計(jì)劃的同時(shí)，其也表示將向上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司申請10億元委托貸款。在與中小地產(chǎn)商借信托融資往往因?yàn)槟繕?biāo)項(xiàng)目出現(xiàn)資金困難不同的是，中糧地產(chǎn)此次大舉融資卻并不完全受項(xiàng)目之困，而更是為了進(jìn)一步壯大規(guī)模。中糧地產(chǎn)公告中還稱：公司全資子公司中糧地產(chǎn)（北京）有限公司擬收購假日風(fēng)景全資子公司北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)，收購價(jià)格為4.06億元。

   中糧地產(chǎn)為何在這個(gè)時(shí)點(diǎn)選擇信托融資？記者在采訪中得知：像中糧地產(chǎn)這樣的“央字頭”房地產(chǎn)企業(yè)融資一般是輪不到信托公司來做的，此次中糧地產(chǎn)借信托融資可能與銀行今年的貸款額度已經(jīng)所剩無幾有關(guān)。

   “據(jù)我所知，如果可以從銀行拿到錢的話，是沒有房地產(chǎn)商愿意通過信托融資的。”一位不愿具名的房地產(chǎn)分析師對記者表示：“中糧地產(chǎn)此次通過信托來融資很可能是因?yàn)殂y行今年已經(jīng)沒有多余的貸款額度了?！?/p>

   上周，交行金融研究中心預(yù)測，11月新增貸款將達(dá)到5500億元，由于我國今年前十個(gè)月的信貸總額已經(jīng)達(dá)到了6.9萬億，而全年總的信貸投放目標(biāo)為7.5萬億，留給銀行今年最后一個(gè)月的信貸額度已經(jīng)所剩無幾。

   先是監(jiān)管層一紙“紅名單”切斷主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)央企的銀行貸款渠道，再是銀監(jiān)會下發(fā)《通知》要求信托公司增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控并堅(jiān)稱監(jiān)管不會放松。但是《通知》所針對的主要對象是資金壓力較大的中小企業(yè)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為《通知》對大型房企的壓制并不大。

   “股價(jià)走低，再融資方案被否，繼而借道信托融資已經(jīng)成為了很多房地產(chǎn)公司應(yīng)急的融資方式?！庇蟹治鰩煂τ浾弑硎荆骸袄缯憬瓘V廈、萬通地產(chǎn)、冠城大通、世茂股份等。但是中糧地產(chǎn)借信托融資更有中糧集團(tuán)加速整和地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意味?！?/p>

   中糧地產(chǎn)曾在9月10日發(fā)布關(guān)于修改2009年配股方案部分內(nèi)容的公告，將配股募集資金依順序用于收購中糧集團(tuán)擁有的5家住宅開發(fā)房地產(chǎn)公司的股權(quán),以及對蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司頤和南園項(xiàng)目三、四期和中糧地產(chǎn)投資(北京)有限公司后沙峪項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)提供項(xiàng)目發(fā)展資金。

   但是面對證監(jiān)會“暫停”房地產(chǎn)企業(yè)再融資計(jì)劃的現(xiàn)實(shí)，中糧地產(chǎn)似乎也預(yù)計(jì)的比較清楚，其在之前的公告中就表示：對于募集資金投資項(xiàng)目,公司可以根據(jù)實(shí)際情況以自籌資金先行收購部分項(xiàng)目公司股權(quán)或者投入項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)資金，待募集資金到位后,將利用募集資金置換前期已投入的自籌資金。

   公告顯示，中糧地產(chǎn)已使用自籌資金先行收購蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%的股權(quán)和上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權(quán)。應(yīng)該說，中糧地產(chǎn)的發(fā)展“不差錢?！?/p>

    2010年3季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)

   其他               余額    50113000

    占比    17.78%

    4、特色業(yè)務(wù)：

   銀信合作           余額    189322000

    占比    64.02%

   信政合作           余額    38160500

    占比    12.91%

    私募基金合作　　   余額    9757100

    占比    3.30%

   PE                 余額    1870630

    占比    0.63%

    基金化房地產(chǎn)信托   余額    1358340

    占比    0.46%

   QDII               余額    7323.01

    占比    0.00%

    3.資金信托    28182.2億元

    按投向劃分：

   基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)           余額    100123000

    占比    35.53%

   房地產(chǎn)             余額    37782000

    占比    13.41%

    證券市場（股票）   余額    11586100

    占比    4.11%

    證券市場（基金）   余額    1036960

    占比    0.37%

    證券市場（債券）   余額    10963300

    占比    3.89%

   金融機(jī)構(gòu)           余額    17429100

    占比    6.18%

   工商企業(yè)           余額    52788600

    占比    18.73%

    1.利潤

    1.1經(jīng)營收入：    109.42億元

   利息收入        余額           153147

   占比           14.00%

    信托業(yè)務(wù)收入    余額           583316

   占比           53.31%

   投資收益        余額           311834

   占比           28.50%

    1.2利潤總額     76億元

    2.信托資產(chǎn)      29570.16億元

    按來源劃分:

    集合資金信托    余額           47943200

   占比           16.21%

    單一資金信托    余額           233878000

   占比           79.09%

    管理財(cái)產(chǎn)信托    余額           13879500

   占比           4.69%

    5、證券投資信托：    2078.25億元

   一級市場        余額   744582

    占比    3.58%

   二級市場        余額   7113420

    占比    34.23%

   基金           余額    281667

    占比    1.36%

   組合投資        余額   12642800

    占比    60.83%

    私募基金合作    余額   8846230

    占比    42.57%

   其他           余額    11874000

    占比    57.13%

   銀信合作        余額   14608710

    占比    70.29%