國(guó)務(wù)院發(fā)文鼓勵(lì)房企發(fā)展租賃地產(chǎn)

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)租售比過(guò)大對(duì)市場(chǎng)影響有限

■本報(bào)記者 王 崢

國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。《意見(jiàn)》要求到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)的租賃市場(chǎng)應(yīng)該形成一種以政府提供廉租房、公租房和政府監(jiān)控市場(chǎng)民宅租賃為主。居住消費(fèi)不僅僅以買(mǎi)賣(mài)為主，大量的年輕人及低收入者將會(huì)以租住為主。租賃市場(chǎng)作為一個(gè)沒(méi)有投機(jī)的市場(chǎng)完全反映了真實(shí)的需求與供給在市場(chǎng)條件下博弈的結(jié)果，畢竟沒(méi)有租房者會(huì)囤積房源。而在調(diào)控政策相繼出臺(tái)后，未來(lái)租賃市場(chǎng)將更多的發(fā)揮調(diào)節(jié)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格與供應(yīng)的作用，形成，新商品房，二手房與租賃三者的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。最終的目的的居者有其屋，而不是居者有產(chǎn)權(quán)。

《意見(jiàn)》還指出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。同時(shí)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

“《意見(jiàn)》明確了推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)，而過(guò)去十年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格發(fā)展速度過(guò)快，導(dǎo)致租買(mǎi)這個(gè)良性的循環(huán)不能建立，更多的是成為住有產(chǎn)權(quán)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)，“要實(shí)現(xiàn)租賃市場(chǎng)成為居住需要的一個(gè)重要補(bǔ)充，政策提及了多種方法，但需要注意的是，如果房?jī)r(jià)漲幅依然過(guò)高過(guò)快，任何鼓勵(lì)租賃的政策對(duì)市場(chǎng)影響都不會(huì)太大，特別是在當(dāng)下市場(chǎng)分化的情況下，一、二線(xiàn)城市房源短缺，雖然商用房出租可能緩解部分市場(chǎng)，但恐慌的租房人，依然會(huì)害怕踏空進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。而三、四線(xiàn)城市住宅已經(jīng)過(guò)剩，而且因?yàn)橥鈦?lái)人口數(shù)量有限，并沒(méi)有成熟的租賃市場(chǎng)。所以整體看，鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)如果沒(méi)有與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)平穩(wěn)政策同時(shí)落地，租賃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大”。

為了鼓勵(lì)企業(yè)新建租賃住房，《意見(jiàn)》里明確規(guī)定，將對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。并提供金融支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前租賃市場(chǎng)中，規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)還不夠，依然是作為一種過(guò)渡性的住房模式，《意見(jiàn)》的出臺(tái)將有利于我國(guó)租賃市場(chǎng)的培育。但在目前租售價(jià)格差嚴(yán)重倒掛的背景下，部分租房?jī)r(jià)格百年才夠買(mǎi)房，因此，打造租賃企業(yè)盈利模式是未來(lái)的重點(diǎn)。

而據(jù)記者了解，目前大部分房企還沒(méi)有新建租賃住房的計(jì)劃?！霸谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)領(lǐng)域，如果項(xiàng)目無(wú)法賺錢(qián)，即便政策再支持，企業(yè)也不會(huì)去觸及，尤其是那些上市公司，畢竟還有業(yè)績(jī)上的要求，”有業(yè)內(nèi)人士指出。