[摘要] 在監(jiān)管部門出手整飭約談之下，自如從一個(gè)年初解決大城市居住問(wèn)題的模范生，成了推漲租金并利用資本套利的奸商，還登上了北京住建委“黑中介”名單。

時(shí)代周報(bào)記者 劉娟 發(fā)自北京

長(zhǎng)租公寓獨(dú)角獸鏈家自如，走到了最危急時(shí)刻。

在監(jiān)管部門出手整飭約談之下，自如從一個(gè)年初解決大城市居住問(wèn)題的模范生，成了推漲租金并利用資本套利的奸商，還登上了北京住建委“黑中介”名單。

“自如玩的可能是一個(gè)以時(shí)間為核心要素的期限套利游戲，”《自如七問(wèn)》一文中，批判了自如的金融把戲，“第一層，靠空置期和入住時(shí)間之差套利；第二層，通過(guò)分期+ABS的金融工具組合，提前收取整年租金，卻按季度支付房東收益。”

在外界看來(lái)，自如式的房租分期只緩解了租客幾千元的現(xiàn)金流，卻讓其承擔(dān)了接近10倍的債務(wù)，尤其還存在有租客并不知曉房租已經(jīng)搖身變貸款。自如建立起的資金池，最大風(fēng)險(xiǎn)是可以掩蓋問(wèn)題，后移投資風(fēng)險(xiǎn)。

自如對(duì)此則堅(jiān)決否認(rèn)，他們回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者稱，“公司絕不會(huì)允許強(qiáng)制或欺瞞租客進(jìn)行貸款的行為，更不會(huì)以此進(jìn)行違規(guī)套利操作”。

“長(zhǎng)租公寓是個(gè)繁瑣細(xì)碎，管理優(yōu)化空間極大的服務(wù)行業(yè)，也是個(gè)管理規(guī)模龐大的資管行業(yè)，更是一個(gè)重度投入的產(chǎn)品化行業(yè)。”鏈家董事長(zhǎng)左暉也有過(guò)側(cè)面回應(yīng)，他希望外界關(guān)注企業(yè)的消費(fèi)者服務(wù)指標(biāo)NPS、經(jīng)營(yíng)狀況、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)等，用理性的語(yǔ)言去評(píng)價(jià)和定義商業(yè)。

從模范生到“黑中介”

此刻，自如CEO熊林正硬著頭皮，帶著自如走進(jìn)“槍林彈雨”。

時(shí)任我愛(ài)我家副總裁胡景暉的一番“炮轟”，讓自如站在質(zhì)疑的風(fēng)口浪尖上?！耙愿哂谡r(jià)格的20%-40%爭(zhēng)搶房源，破壞了房屋租賃市場(chǎng)”“如果長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”，這每一條指責(zé)都直擊自如要害。

“過(guò)去不易，現(xiàn)在很難，未來(lái)更挑戰(zhàn)，”8月19日，熊林發(fā)表聲明稱，“所有討論與建議，基于事實(shí)與客戶價(jià)值，我們都認(rèn)真收下，加倍努力去優(yōu)化提升。解決復(fù)雜問(wèn)題，焦慮、急躁、標(biāo)簽化會(huì)加劇復(fù)雜，需要耐心、勇氣、智慧?！?/p>

前一晚，熊林和左暉在一起喝酒一解愁悶。7年前，隱約感覺(jué)到中國(guó)規(guī)?；赓U市場(chǎng)將要爆發(fā)的左暉，找來(lái)時(shí)任IBM首席戰(zhàn)略咨詢顧問(wèn)的熊林加盟，進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)分析與戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。

背靠當(dāng)年鏈家的房屋托管業(yè)務(wù)，熊林選擇讓自如從分散式公寓入手打天下，重資產(chǎn)并重運(yùn)營(yíng)。在內(nèi)部創(chuàng)業(yè)5年后，自如開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，這盤(pán)生意最核心的要素仍是房源。

自如要做的，就是快速跑馬圈地，通過(guò)占有房源并精細(xì)化運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得部分自造血能力。管理100萬(wàn)間房，是自如今年的任務(wù)，這也是后來(lái)各地“搶房大戰(zhàn)”的根源之一。

今年1月16日，自如宣布完成A輪40億元融資。左暉說(shuō)，這一天是“自如的成人禮”，彼時(shí)200億元估值已超A股同行世聯(lián)行的總市值。

僅僅7個(gè)月后，鮮花與掌聲不見(jiàn)了。喝了酒，左暉也難免傷感，他在朋友圈吐露不快，“把任何一種社會(huì)現(xiàn)象歸咎于一種單方面的市場(chǎng)力量都是狹隘和不客觀的”。

沒(méi)有人想聽(tīng)他解釋。房租暴漲，自如及其背后的資本再次成為眾矢之的，并促使北京市政府主管部門對(duì)住房租賃企業(yè)提出“三不得”原則及穩(wěn)定租金的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)。

一連串企業(yè)在8月17日這天被北京市住建委約談，自如名列其中。兩天后，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等承諾拿出手中共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。

自如領(lǐng)了8萬(wàn)間的任務(wù)，并承諾他們新增投放市場(chǎng)的房源會(huì)維持租金不漲，但左暉和自如的危機(jī)時(shí)刻并不能就這樣輕松過(guò)去。一場(chǎng)更犀利、更尖刻的批評(píng)正山雨欲來(lái)，一輪重拳整飭“黑中介”的聯(lián)合行動(dòng)正層層展開(kāi)。

杭州鼎家長(zhǎng)租公寓的爆倉(cāng)，撕開(kāi)了這個(gè)領(lǐng)域里最隱秘的一道口子。

8月20日，杭州鼎家通知稱，因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂已停止運(yùn)營(yíng)，4000多租戶受損。他們被指責(zé)，利用6家網(wǎng)貸平臺(tái)“套路”租客，讓租戶在不知情的情況下使用網(wǎng)絡(luò)貸款。

具體來(lái)說(shuō)，租客通過(guò)銀行卡綁定網(wǎng)貸平臺(tái)，每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的金額來(lái)繳納房租；而鼎家拿到金融機(jī)構(gòu)貸款后，不一次性結(jié)算給房東，最多只給一季度，再利用截留的租金去盤(pán)下更多的房子。

這意味著，鼎家就是利用租客的信用，給自己提供擴(kuò)張資金。每開(kāi)展一筆業(yè)務(wù)，就套走了一筆租金，可以說(shuō)是“空手套白狼”。

百億資金池隱患

熟悉的配方，熟悉的味道。鎂光燈很快就聚焦到行業(yè)老大自如身上，因?yàn)樽匀绾茉绫闾剿髁俗饨鸱制诘姆?wù)，并巧借ABS加上了杠桿。

ABS英文全稱Asset Backed Securitization，即資產(chǎn)證券化。ABS及各種衍生產(chǎn)品的泛濫，就曾是美國(guó)當(dāng)年次貸危機(jī)的導(dǎo)火索，盡管產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)相扣、交易規(guī)則合規(guī)復(fù)雜，但仍無(wú)法擺脫系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的存在。

自如客戶APP端里，清楚列著月付、季付、半年付（享受服務(wù)費(fèi)折扣）、年付（享受服務(wù)費(fèi)折扣）、自如客專享分期和自如白條分期這幾種付款方式，其中后兩者均有貸款性質(zhì)。

比如，自如客專享分期就是基于租房場(chǎng)景衍生的消費(fèi)分期貸款，可享受服務(wù)費(fèi)折扣7折，分期手續(xù)費(fèi)率6.27%，共11期。自如白條則相當(dāng)于租客向自如借取的一筆信用貸款，為期一年。

在這個(gè)模式中，資金是這么流轉(zhuǎn)的—選擇分期付款的租客，先和自如資管簽訂租賃合同，再同自如的通道中國(guó)對(duì)外經(jīng)貿(mào)信托簽訂貸款合同；租客的分期貸款，被包裝成“自如房屋分期ABS”，委托信托機(jī)構(gòu)（中信證券）去賣債權(quán)；中信證券把募集來(lái)的錢（實(shí)際上是租客全部一整年的房租）一次性打給自如；自如用這筆錢去繼續(xù)擴(kuò)張，并設(shè)計(jì)了退出機(jī)制。

之后，租客每個(gè)月給金融機(jī)構(gòu)還款。假設(shè)在某一時(shí)間段，租客解約率升高，自如就會(huì)在短期內(nèi)面臨著巨大的資金壓力；如果自如采取了過(guò)于激進(jìn)的擴(kuò)張策略，將鎖定的租金全部投入到簽約新房源上，這樣也有可能資金鏈斷裂。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，大部分長(zhǎng)租公寓還是拿房做二房東的模式，“房子不是自己的，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只好用租金收益去發(fā)行ABS。收益型的ABS相比于物業(yè)資產(chǎn)型ABS，不確定性更高。因?yàn)楹笳哂蟹孔釉谀莾海€有物業(yè)的增值，而前者只能靠租金收益，風(fēng)險(xiǎn)較高。”

“長(zhǎng)租公寓最大的問(wèn)題，是金融化帶來(lái)的資金池，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，“自如解決了居住不安全的部分痛點(diǎn)，但規(guī)模又推動(dòng)了對(duì)溢價(jià)利潤(rùn)的追求。按照自如對(duì)外宣傳的70萬(wàn)間房，每間房平均月租3000計(jì)算，自如已經(jīng)建立了百億級(jí)別的資金池，這個(gè)資金池是百億級(jí)別的?！?/p>

張大偉稱，這也解釋了為何自如從鏈家脫離出來(lái)，目的就是為了避免這個(gè)違規(guī)的資金池被監(jiān)管。自如玩的是一個(gè)以時(shí)間為核心要素的期限套利游戲，裝修、分租這些其實(shí)都只是資金池的補(bǔ)充。不僅僅是自如，鏈家的理房通、貝殼金控的生意經(jīng)都在資金池這個(gè)邏輯上。

熊林此前也坦承，“自如方面通過(guò)鼓勵(lì)租戶預(yù)付租金和管理費(fèi)，可以獲得充足的現(xiàn)金流，這部分現(xiàn)金流可以形成一個(gè)浮動(dòng)的資金池”。

今年3月，自如宣布成功完成儲(chǔ)架ABS（資產(chǎn)支持證券）首期產(chǎn)品—自如2號(hào)1期的設(shè)立。未來(lái)一年，自如還將在上交所完成共計(jì)20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

監(jiān)管政策在路上

在業(yè)界看來(lái)，這樣就會(huì)有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一是平臺(tái)手上拿著用戶的貸款，可以卷款跑路；二是一旦發(fā)生大面積壞賬，平臺(tái)沒(méi)法將壞賬部分進(jìn)行切割，只要池子一空，所有出借人的本金就都拿不到了。

理論上，自如也有潛在的跑路和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能。但他和P2P的區(qū)別是，房租分期這一類貸款的違約率極低，根據(jù)自如披露只有0.4%左右，而P2P平臺(tái)的壞賬率則動(dòng)輒接近10%。此外，P2P資金池是明確的違規(guī)行為，而房租分期的資金池暫時(shí)沒(méi)有相關(guān)監(jiān)管政策。

但眼下，房租分期監(jiān)管已經(jīng)在路上。8月23日，北京市住建委要聯(lián)合銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門花大力氣調(diào)查取證“租房貸”。他們對(duì)外表態(tài)，“針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用租房貸，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒”。

時(shí)代周報(bào)記者從北京市銀監(jiān)局相關(guān)人士處得知，目前調(diào)查仍在進(jìn)行中，還未能有進(jìn)一步的結(jié)果發(fā)布。

多年前，左暉說(shuō)過(guò)他有一個(gè)夢(mèng)想，希望能像比爾·蓋茨在IT界取得了成就那樣，在中介界也干一番事業(yè)，將來(lái)買房人、賣房人和中介盡可能團(tuán)結(jié)友愛(ài)，互相信任。

但“黑中介”轉(zhuǎn)了一圈又一次成為了行業(yè)的代名詞。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，此前一天，北京市住建委還會(huì)同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，開(kāi)通了12345打擊“黑中介”投訴舉報(bào)熱線。開(kāi)通首日，自如等23家違規(guī)中介機(jī)構(gòu)即被查處，名單隨后被曝光，被舉報(bào)的內(nèi)容包括哄抬房租、打隔斷群租、強(qiáng)制貸款付租金等。

“目前絕大多數(shù)租客選用現(xiàn)金在線支付，只有較少數(shù)租客選擇分期方式?！弊匀绶Q，公司絕不會(huì)允許強(qiáng)制或欺瞞租客進(jìn)行貸款的行為，更不會(huì)以此進(jìn)行違規(guī)套利操作。如果發(fā)現(xiàn)公司員工有不當(dāng)操作，公司一經(jīng)核實(shí)、嚴(yán)厲查處。

在被曝光后，自如稱，全面接受相關(guān)查處結(jié)果，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深度自查、堅(jiān)決整改，“租住市場(chǎng)復(fù)雜度高，涉及面寬且深。自如作為一個(gè)還在摸索期的新興企業(yè)，面對(duì)比較復(fù)雜的市場(chǎng)情況，在摸索發(fā)展模式的具體方式上確實(shí)存在很大提升、改進(jìn)空間?！?/p>

但截至目前，自如尚未披露具體整改措施和階段性成果。是否會(huì)放棄“N+1”模式，暫不定論。

http://www.time-weekly.com/html/20180828/253293_1.html