未繳物業(yè)費(fèi)不能辦卡使用電梯

南昌嘉彭公寓小區(qū)因?qū)傩‘a(chǎn)權(quán)房無法籌建業(yè)委會(huì) 房管部門建議通過村民會(huì)議解決糾紛

◎文/圖 吳強(qiáng) 新法制報(bào)記者戴平華

2018年12月13日，南昌市青山湖區(qū)嘉彭公寓小區(qū)物業(yè)公司張貼出一份《關(guān)于啟用電梯刷卡的通知》，而辦卡卻與繳納物業(yè)費(fèi)用掛鉤。

此前，因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿，不少業(yè)主一直欠繳物業(yè)費(fèi)。他們?cè)?jīng)嘗試更換物業(yè)公司，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)的性質(zhì)導(dǎo)致難以成立業(yè)委會(huì)，而選定物業(yè)公司的村委會(huì)，又讓他們陷入兩難……

嘉彭公寓小區(qū)

繳清物業(yè)費(fèi)才能辦卡乘電梯

2018年12月25日，新法制報(bào)記者來到地處南昌市青山湖區(qū)嘉彭路上的嘉彭公寓，整個(gè)小區(qū)由4幢高層建筑組成，業(yè)主彭先生所住的樓棟一共18層，在電梯入口處，江西萬廈物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬廈物業(yè)）在11月21日張貼了《啟用刷卡乘坐電梯的通知》，通知稱：為規(guī)范小區(qū)管理，經(jīng)過與彭橋村委會(huì)和電梯廠家商議，將于近期啟用電梯刷卡功能，要求業(yè)主盡快憑物業(yè)交費(fèi)憑證到物業(yè)辦理刷卡乘梯手續(xù)。

彭先生介紹說：“物業(yè)11月底張貼的這個(gè)通知，我去物業(yè)打聽才知道，必須要繳清物業(yè)費(fèi)才能辦理刷卡乘梯手續(xù)，我家住在18樓，若不繳物業(yè)費(fèi)就不能辦卡、不能使用電梯，這不是霸王條款嗎？”

據(jù)彭先生介紹，在嘉彭公寓像他一樣拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有不少，“當(dāng)初嘉彭公寓交房時(shí)，業(yè)主必須先繳納1年的物業(yè)費(fèi)用才能拿到鑰匙，當(dāng)時(shí)我對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取無異議，但是入住嘉彭公寓以后這幾年，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題卻遲遲得不到解決，我對(duì)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度非常不滿意，這些年跟物業(yè)公司溝通協(xié)調(diào)沒有效果，只能拒繳物業(yè)費(fèi)。有的業(yè)主跟我一樣是因?yàn)榉课葙|(zhì)量等問題沒有得到解決才不繳的，也有些業(yè)主是跟風(fēng)拒繳的?！?/p>

“從2014年交房到現(xiàn)在，房子一直存在漏水、開裂等問題，物業(yè)過來維修了幾次，但一直沒有修好。”在彭先生家中，他向記者展示了他家房子的幾處墻壁滲水、開裂問題，滲水的墻壁已經(jīng)發(fā)霉變黑，臥室的個(gè)別墻面上還有裂紋，彭先生家對(duì)面住戶的家中，滲水、開裂的問題也同樣存在。

記者在嘉彭公寓內(nèi)走訪時(shí)了解到，該小區(qū)的住戶大部分是彭橋村的村民，“物業(yè)說是為了小區(qū)安全，其實(shí)還是為了收取物業(yè)費(fèi)，不繳的人多，到時(shí)候真的不能用電梯了，大家都不得不繳，畢竟樓層那么高”。

也有村民表示：“現(xiàn)在每平方米1.3元的物業(yè)費(fèi)沒有考慮到農(nóng)民公寓的實(shí)際情況，如果物業(yè)費(fèi)低一點(diǎn)，可能就不會(huì)有這么多村民不繳物業(yè)費(fèi)了，畢竟物業(yè)公司也提供了服務(wù)，不繳費(fèi)也說不過去?！?/p>

村委會(huì)：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未出現(xiàn)重大問題

彭先生的這套住房是2012年拆遷安置置換的，他原本是南昌市青山湖區(qū)湖坊鎮(zhèn)彭橋村委會(huì)大彭自然村的村民，2012年，南昌市軌道交通一號(hào)線彭家橋站工程建設(shè)，包括他家在內(nèi)的大彭村52戶村民的住房在規(guī)劃紅線內(nèi)，當(dāng)時(shí)彭橋村委會(huì)與他簽訂了一份安置協(xié)議書，把這次拆遷范圍內(nèi)的村民安置在嘉彭公寓。

據(jù)了解，該小區(qū)的物業(yè)是彭橋村委會(huì)指定的。

彭橋村委會(huì)主任彭志岡向記者介紹，萬廈物業(yè)是嘉彭公寓交房前招納的前期物業(yè)公司，彭橋村委會(huì)于2014年年初與江西萬廈物業(yè)有限公司簽訂了《嘉彭公寓物業(yè)委托管理協(xié)議》、《物業(yè)費(fèi)支付協(xié)議》。

“村委會(huì)考察過周邊小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，1.3元收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于一個(gè)高層小區(qū)來說是比較低的，這些年也一直沒有變過，目前我們還沒有接到比較重大的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的反映?！迸碇緦寡?，當(dāng)初村民會(huì)議也討論過進(jìn)行自主管理，但是對(duì)于管理這種高層住宅小區(qū)缺乏經(jīng)驗(yàn)，為了更好地規(guī)范管理，保障小區(qū)的住宅安全，才考慮從社會(huì)引進(jìn)物業(yè)公司。

“彭先生向村委會(huì)反映的物業(yè)問題，我們都積極回應(yīng)處理，他家的房屋漏水已經(jīng)維修了幾次，已經(jīng)不存在問題，至于物業(yè)服務(wù)不到位的問題，是他的個(gè)人感受，如果公寓大部分村民都有相同的訴求，村委會(huì)會(huì)重視解決”。

對(duì)于物業(yè)公司要求辦理刷卡乘梯必須繳清物業(yè)費(fèi)的通知，彭志岡解釋說：“物業(yè)公司2018年10月份向村委會(huì)提出了撤離的請(qǐng)求，考慮到嘉彭公寓的物業(yè)管理運(yùn)行良好，只是無法達(dá)到物業(yè)企業(yè)的自身要求，現(xiàn)在的實(shí)際情況很難找到能接手的物業(yè)公司，村委會(huì)通過村民小組會(huì)議決定為嘉彭公寓安裝電梯刷卡設(shè)備，一方面加強(qiáng)小區(qū)的住戶安全，另一方面想通過刷卡設(shè)備的安裝，提高業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的積極性，畢竟大多數(shù)業(yè)主是繳納了物業(yè)費(fèi)的，不是僅靠更換物業(yè)公司就能徹底解決的”。

物業(yè)：電梯刷卡與收費(fèi)“掛鉤”是無奈

新法制報(bào)記者從萬廈物業(yè)了解到，嘉彭公寓共有320戶住戶，有近100戶欠繳物業(yè)費(fèi)，嘉彭公寓的物業(yè)經(jīng)理王麗華告訴記者，“自萬廈物業(yè)入駐嘉彭公寓以來，物業(yè)費(fèi)的收取一直是‘老大難’，公司服務(wù)嘉彭公寓幾年來，收益很少，所以才提出撤離，最后還是村委會(huì)出面做工作，決定升級(jí)電梯設(shè)備來促進(jìn)物業(yè)費(fèi)的收取，公司才決定留下來。”

對(duì)于彭先生反映的房屋質(zhì)量問題，王麗華說：“房屋出現(xiàn)一些小的質(zhì)量問題在所難免，一般的商品住房才會(huì)要求繳納房屋維修基金，但是農(nóng)民公寓是沒有這個(gè)費(fèi)用的，房屋的維修都是住戶向物業(yè)公司反映，由村委會(huì)出資維修。彭先生反映的一直修不好的情況，我們會(huì)反映給村委會(huì)，協(xié)調(diào)維修到位”。

王麗華表示，安裝電梯刷卡設(shè)備來催交物業(yè)費(fèi)也是無奈之舉，“我們?nèi)ツ晖ㄟ^向青山湖區(qū)人民法院起訴了一部分拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，官司贏了，可是花費(fèi)的代價(jià)太大，效果也不是很明顯?！彼寡裕飿I(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量本就沒有商品房和農(nóng)民公寓之分。

房管部門：小產(chǎn)權(quán)房無法籌建業(yè)委會(huì)，可提起村民會(huì)議解決

“我希望物業(yè)費(fèi)是在合理合法的情況下收取的，物業(yè)費(fèi)1.3元，也沒有跟我們業(yè)主商議，現(xiàn)在很多業(yè)主都希望能降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可是我們沒有一個(gè)平等的溝通平臺(tái)，物管方面的事情只能被迫接受?！睒I(yè)主彭先生一直想通過申請(qǐng)籌備業(yè)主大會(huì)來爭(zhēng)取嘉彭公寓業(yè)主的合法權(quán)益，但他聯(lián)系了相關(guān)部門，得到的回復(fù)都是，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主無權(quán)組建業(yè)主委員會(huì)。

新法制報(bào)記者隨后聯(lián)系了南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理處，該處的工作人員表示，根據(jù)現(xiàn)行的物業(yè)管理?xiàng)l例，農(nóng)民公寓這樣的小產(chǎn)權(quán)房成立業(yè)主大會(huì)沒有明確的實(shí)施細(xì)則。

目前，小區(qū)業(yè)主要成立業(yè)主大會(huì)，程序上首先需要進(jìn)行確權(quán)，只有擁有房產(chǎn)證的業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)才可通過，否則無法籌備召開業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，而集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，首先在確權(quán)上就存在爭(zhēng)議，無法進(jìn)行相關(guān)的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，從某種意義上說小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主只是合法的居住人，而不是產(chǎn)權(quán)的擁有者。

該工作人員進(jìn)一步介紹說：“現(xiàn)在南昌市農(nóng)民公寓等安置小區(qū)主要是由城中村改造、城市交通建設(shè)產(chǎn)生的拆遷，安置在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，這類小區(qū)的物業(yè)一般屬于村級(jí)公共事務(wù)的一部分，可以由入住村民通過當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)自主管理，或者是由村委會(huì)引進(jìn)物業(yè)公司來進(jìn)行管理，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)間接承擔(dān)了業(yè)主大會(huì)管理小區(qū)物業(yè)的職責(zé)。如果村民對(duì)嘉彭公寓物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議，可以按照村民議事程序，提起村民會(huì)議商討解決?！?/p>

對(duì)于嘉彭公寓物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該工作人員表示，南昌市各小區(qū)的情況各有不同，物業(yè)公司投入的人力物力資源也存在差異，目前南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)放開，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，按照服務(wù)合同約定執(zhí)行，如果在物業(yè)公司服務(wù)期間，對(duì)價(jià)格存在爭(zhēng)議，多數(shù)村民認(rèn)為價(jià)質(zhì)不符，可以提請(qǐng)村委會(huì)進(jìn)行商議，進(jìn)行價(jià)格調(diào)節(jié)或者解聘物業(yè)公司自主管理。

當(dāng)記者問到物業(yè)公司把辦理刷卡乘梯和繳納物業(yè)費(fèi)捆綁起來，這樣的做法是否違規(guī)，該工作人員告訴記者：“行業(yè)條例對(duì)這一行為未做出過明確定性規(guī)定，建議業(yè)主與物業(yè)協(xié)商，如果沒有結(jié)果，且該行為影響到業(yè)主的正常生活，可以就具體事項(xiàng)向法院提起訴訟”。

律師：物業(yè)公司捆綁收費(fèi)屬侵權(quán)

江西豫章律師事務(wù)所律師劉太金認(rèn)為，把為業(yè)主開通刷卡乘梯權(quán)限和物業(yè)費(fèi)的收取捆綁起來，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，業(yè)主享有房屋所有權(quán)和使用權(quán)，“進(jìn)家門”是業(yè)主最基本的權(quán)利，只要該權(quán)利受到侵害，業(yè)主可以要求排除妨害。

劉太金建議，涉事的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在提升服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，通過更好的合法手段催收物業(yè)管理費(fèi)，村委會(huì)作為村民集體訴求的表達(dá)者，不應(yīng)當(dāng)針對(duì)業(yè)主的拒繳幫助物業(yè)公司“以暴制暴”，而是應(yīng)當(dāng)積極協(xié)調(diào)雙方溝通，既要聽取村民的合理訴求督促物業(yè)公司予以改正，還要在村民中加強(qiáng)宣傳物業(yè)服務(wù)“有償消費(fèi)”的概念。

按照業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)要承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，也涉嫌違約，不能因?yàn)闃I(yè)主主觀評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)而拒付物業(yè)費(fèi)。

截至記者發(fā)稿前，彭先生告訴記者，2019年1月1日，嘉彭公寓已經(jīng)啟用刷卡乘梯功能，他現(xiàn)在被迫每天走18層樓梯回家，家中的老母親已經(jīng)多天沒有出門。目前，他已經(jīng)向相關(guān)物業(yè)管理部門反映，必要時(shí)將通過法律途徑維護(hù)權(quán)益。

對(duì)于事件的進(jìn)展，本報(bào)將持續(xù)關(guān)注。