[摘要] 事實上無論推遲銷售或者以低于備案價入市都僅是一時的應(yīng)對策略，繼續(xù)堅守或者逐漸淡出成為開發(fā)商在海南市場的兩種態(tài)度。

時代周報記者 蔡穎 發(fā)自三亞

4月中旬的海南已經(jīng)進(jìn)入夏季。夜幕下，多個樓盤里的燈光寥寥無幾。

這是海南“史上最嚴(yán)限購令”出臺一年后。2018年正值海南島建省30周年，借自貿(mào)區(qū)的東風(fēng)，在過去一年，海南省政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控顯示出了“壯士斷腕”的決心。

去年4月底開始，海南進(jìn)入“全域限購”狀態(tài)，到去年8月，?？?、三亞先后升級限價。

在嚴(yán)厲的政策下，與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)開發(fā)商布局海南的策略開始發(fā)生了變化：一方面，曾經(jīng)高調(diào)入市的房企不得不思考去留問題；另一方面，對海南市場保持樂觀態(tài)度的企業(yè)積極探索轉(zhuǎn)型，持續(xù)加碼。

站在海南樓市十字路口的房企們，悄然步入了新的發(fā)展階段。

樓市溫度驟降

2018年4月，海南出臺的“全域限購”將調(diào)控推到了最高點。

“下午5點左右我們就收到了消息，幾乎沒有多少準(zhǔn)備時間，我們瘋狂催促購房者打款，但銀行已經(jīng)接近下班，客戶都在外地，事后看來，所有努力都不過是徒勞。”海南三亞當(dāng)?shù)匾幻禺a(chǎn)中介向時代周報記者回憶了限購前一夜的景象。

而在全域調(diào)控一周年之際，史上最嚴(yán)限購讓海南樓市逐漸回歸平靜。

時代周報記者近日來到三亞發(fā)現(xiàn)，多家樓盤的銷售現(xiàn)場購房者寥寥,而大多數(shù)銷售人員都處于空閑狀態(tài)。

“銷售狀況大不如前。”某項目的銷售人員告訴時代周報記者，現(xiàn)在項目每天的成交量都在個位數(shù)，通宵排隊買房的情景已然不再。

4月13日，時代周報記者來到了三亞某地產(chǎn)中介門店，在冷清的門店里面，該店的店長告訴記者，自實施全域限購后，該公司在海南撤走了1000多名銷售人員以及10多家店，部分銷售人員前往云南西雙版納及騰沖、廣西北海等地淘金?！耙郧拔覀兊暌粋€月可以達(dá)到400萬元的營業(yè)額，而現(xiàn)在只有10萬多元?！?/p>

事實上，在多家樓盤項目的銷售中心以及一些房地產(chǎn)中介門店內(nèi)，隨處可見很多其他省份的樓盤項目宣傳單。一位銷售告訴時代周報記者：“如果預(yù)算不足的客戶我會推薦到云南去購房，畢竟那里的總價較低?！?/p>

海南樓市熱度的下降也體現(xiàn)在海南省統(tǒng)計局的一些數(shù)據(jù)上。

據(jù)海南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示， 2018年，海南固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）比上年下降12.5%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降16.5%。全年房地產(chǎn)竣工面積1186.81萬平方米，下降6.3%；銷售面積1432.25萬平方米，下降37.5%；銷售額2083.29億元，下降23.2%。

“成交量會持續(xù)下行，而成交價在限購、限價的背景下，暫時難以上漲?！焙Ｄ襄\城房地產(chǎn)咨詢公司董事長王路向時代周報記者表示，海南樓市的調(diào)控背景是基于海南自貿(mào)區(qū)的建設(shè)目的和戰(zhàn)略目標(biāo)，以住宅為主的房地產(chǎn)市場正在告別規(guī)?；瘯r代。

“海南樓市的樓市需求仍在，庫存少，如果放開政策，市場可能會快速回暖甚至再度過熱?！痹谒磥?，未來調(diào)控政策的大方向不會改變。

開發(fā)商策略分化

從?？诘饺齺?00公里的黃金海岸線上，各類旅游地產(chǎn)項目星羅棋布，上百家地產(chǎn)企業(yè)陳兵其中。在限購面前，開發(fā)商不得不重新思考下一步。放緩銷售是舉措之一。

據(jù)三亞當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸肯驎r代周報記者透露，位于三亞市區(qū)的上東海岸項目目前已經(jīng)暫停銷售。“至于什么時候再次開啟銷售渠道，仍要看市場政策?！?/p>

而在限價之后，部分地產(chǎn)商不得不降低利潤，低于備案價入市。比如，位于三亞海棠灣的某大型房企樓盤項目備案價為5.1萬元/平方米，目前對外銷售價格在3.5萬元/平方米左右。

事實上無論推遲銷售或者以低于備案價入市都僅是一時的應(yīng)對策略，繼續(xù)堅守或者逐漸淡出成為開發(fā)商在海南市場的兩種態(tài)度。

根據(jù)海南中原數(shù)據(jù)，目前在海南銷售超過百億元房企僅剩4家，分別為碧桂園、雅居樂、恒大以及融創(chuàng)，這4家的銷售額在前十強(qiáng)中占到了67%。

雅居樂集團(tuán)主席陳卓林在2018年業(yè)績發(fā)布會上表示，海南項目有升值空間。在他看來，隨著自由貿(mào)易島的建設(shè)，海南產(chǎn)業(yè)會逐漸完善，未來海南購房需求是非常大的，前景可期。

深耕清水灣10年的雅居樂，將發(fā)展方向和更多精力投入到了多元化產(chǎn)業(yè)中，例如旅游、文創(chuàng)和教育等。

融創(chuàng)在海南的發(fā)展策略也在持續(xù)加碼。2018年8月，融創(chuàng)與海南省旅游發(fā)展委員會正式簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬落地文旅集團(tuán)總部。

2018年，融創(chuàng)共新增7個項目，持續(xù)領(lǐng)銜海南收并購項目。融創(chuàng)海南內(nèi)部人士表示，未來公司還將進(jìn)一步加大對海南的投入力度。截至2018年底，融創(chuàng)海南土地面積為442.34 萬平方米 ，權(quán)益面積為265.15萬平方米。

相對先行者的大盤開發(fā)模式以及銷售優(yōu)勢，后來者開始思索去或留的難題，資產(chǎn)出售、行政降級、人員裁減成為部分房企在海南新的生存方式。比如，一些外地房企開始轉(zhuǎn)手在海南的項目。

旭輝集團(tuán)于2016年7月正式布局海南，曾經(jīng)目標(biāo)是在3年內(nèi)海南公司銷售額突破100億元，進(jìn)入海南綜合房企前5名。2018年，旭輝三亞銷售額為2.65億元，僅占合同銷售額的0.2%。

據(jù)悉，華夏幸福在海南擁有四個超過73.6平方公里的產(chǎn)業(yè)新城特色小鎮(zhèn)。但截至目前，未有項目正式簽約的消息。在年報中，海南區(qū)域規(guī)劃仍未出現(xiàn)。華夏幸福方面向時代周報記者表示，目前海南項目仍處在不確定中。

土地供應(yīng)政策的變化也影響著房企在海南下一步的拿地策略。

經(jīng)過多年的開發(fā)，海南區(qū)域的住宅土地供應(yīng)銳減。2018年海南供應(yīng)住宅用地88公頃，比2015年的住宅用地面積下降了88%，政府供地的方向也開始轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)開發(fā)，土地類型以商務(wù)金融用地、酒店用地為主。

輕資產(chǎn)運營、股權(quán)合作，成為2018年首次進(jìn)駐海南房企獲取土地的新方式，2018年3月份，龍湖、佳兆業(yè)分別進(jìn)駐海南，其中龍湖在?？诖蛟扉L租公寓、關(guān)注土地二手市場，佳兆業(yè)重點關(guān)注土地收購、城市更新。

http://www.time-weekly.com/html/20190416/257892_1.html