經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京8月30日訊（記者 馬常艷） 8月29日，國家金融與發(fā)展實驗室《中國住房金融發(fā)展報告（2019）》（以下簡稱“報告”）在北京發(fā)布。報告認為，目前房地產(chǎn)市場已是中國經(jīng)濟金融體系的系統(tǒng)重要性領(lǐng)域，在未來可能成為中國經(jīng)濟金融領(lǐng)域最大的“灰犀?！?。對此，必須保持高度警覺。

報告顯示，中國住房金融20年的發(fā)展可以用“高速”二字來概括。一級市場方面：個人住房貸款余額由1998年的0.07萬億元上升至2018年的25.75萬億元，增長了366.9倍，年均復合增長率為36.46%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額由2004年的0.78萬億元上升至2018年的10.19萬億元，增長了12.1倍，年均復合增長率為10.20%。二級市場方面: RMBS余額由2005年的30.17億元上升至2018年的7477.61億元，增長了246.8倍，年均復合增長率為19.18%； REITs余額由2014年的96.05億元上升至2018年的730.23億元，增長了6.6倍，年均復合增長率為66.05%。

住房金融的大發(fā)展對居民生活條件的改善和經(jīng)濟增長作出巨大貢獻：2016年中國居民人均住房建筑面積達到40.8平方米，人均超過俄羅斯，戶均甚至超過德國和荷蘭；2016年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達到42.4%，從房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率來看，金融危機后保持在20%，發(fā)揮了經(jīng)濟穩(wěn)增長“壓艙石”的作用。

國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真指出，中國住房金融的大發(fā)展不僅作出了巨大貢獻，也形成了房價泡沫。2005年之前住房金融政策基本以扶持房地產(chǎn)市場發(fā)展為主，2005年之后調(diào)控成為主基調(diào)。2005 年以來，住房金融經(jīng)歷了四輪調(diào)控，其中從緊的調(diào)控時間長且見效慢，放松的調(diào)控時間短且見效快，總體而言調(diào)控效果不佳。

他認為，中國住房金融存在三個深層次問題：第一，住房金融支持的方向有失偏頗，表現(xiàn)為“輕租重售”；第二，住房金融性質(zhì)定位不清晰，經(jīng)歷了從商業(yè)性金融主導向政策性金融主導的轉(zhuǎn)變，此后以公積金為主體的制度又被邊緣化；第三，住房金融缺乏頂層設(shè)計，既沒有住房金融相關(guān)法律支撐又缺乏專業(yè)的監(jiān)管機構(gòu)，住房金融的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系也不盡合理。

為防止房地產(chǎn)市場成為 “灰犀?！?，報告建議，遵循“穩(wěn)”字當頭的原則，在穩(wěn)房價同時有重點、有選擇地降杠桿。首先，居民部門杠桿上升空間有限，保持既有政策即可。一方面，居民購房意愿已明顯下降，房價上漲預期也得以扭轉(zhuǎn)；另一方面，個人住房貸款占國有銀行貸款比例高達30%，必須堅持“底線思維”，防止房地產(chǎn)風險向銀行傳導。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應成為重點治理對象。最后，關(guān)于地方政府的土地財政以及隱性債務問題，應針對不同城市采取分而治之的策略。